Plus-value et LMNP, conséquences de la réforme de 2025

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 vient bouleverser le régime d’imposition des plus-values de cession des biens loués en LMNP.

Après avoir rappelé les principes généraux en matière d’imposition des locations nues et meublées, nous reviendrons sur les effets concrets de cette réforme qui touchera un très grand nombre de contribuables.

Rappel des principes relatifs à l’imposition des revenus locatifs

Nous reviendrons de manière synthétique sur les principes généraux en matière de location immobilière, afin de distinguer les locations de logements nus et les locations de logements meublés.

L’imposition de location des logements nus

Les locations de logements nus sont imposées en tant que revenus fonciers, sur le fondement des articles 14 à 33 quinquies du CGI.

En conséquence, le revenu net foncier résulte de la différence entre le revenu brut foncier (les loyers) et certaines charges foncières déductibles énumérées par le Code général des impôts.

Pour le calcul des revenus fonciers, il est ainsi impossible de calculer et de déduire des amortissements pratiqués sur l’immeuble.

Un logement loué nu n’est donc pas un bien amortissable.

L’imposition de la location des logements en meublé

Contrairement aux locations de logements nus, les locations de logements meublés sont imposables en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur le fondement des articles 34 et 35, I, 5° bis du CGI.

Le revenu net est ainsi obtenu en déduisant du revenu brut :

• les charges locatives classiques ;

• les amortissements pratiqués sur le bien immobilier et ses équipements, ce qui constitue un avantage fiscal par rapport aux revenus fonciers.

Cette faculté de déduction des annuités d’amortissement est ouverte aux locations meublées professionnelles (LMP) ainsi qu’aux locations meublées non professionnelles (LMNP).

Pour mémoire, la location est dite meublée professionnelle, lorsque deux conditions cumulatives sont réunies :

• les recettes annuelles retirées de cette activité locative, pour l’ensemble des membres du foyer fiscal, excèdent 23 000 € TTC ; et

• lesdites recettes locatives excèdent les revenus d’autres natures (TS, autres BIC, BA, BNC, revenus de la gérance et des associés) du foyer fiscal concerné (CGI, art. 155, IV, 2).

À l’inverse, la location est dite meublée non professionnelle, lorsque l’une au moins de ces deux conditions n’est pas remplie.

La possibilité de déduire les amortissements des revenus en cas de location en meublé

En cas de location meublée, les amortissements sont pris en compte pour le calcul du résultat imposable.

Les amortissements sont ainsi calculés en fonction de la typologie des biens :

• 30 ans pour l’immobilier ;
• 5 ans pour le mobilier ;
• 10 ans pour les éventuels travaux.

Il existe toutefois une limite à la prise en compte de cet amortissement.

En effet, conformément aux dispositions de l’article 39 C, II, 2 du CGI :

« en cas de location […] de biens consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens […] est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis […], diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens […] ».

Il convient en outre de rappeler que ces amortissements ne sont en principe pas calculés dans l’hypothèse où le contribuable dépend du régime « micro », applicables pour lorsque les plafonds suivants ne sont pas atteints :

• 15.000 € pour les meublés de tourisme non classés ;

• 77.700 € pour les meublés de tourisme classés, les chambres d’hôtes et les locations de longue durée.

En tout état de cause, la prise en compte des amortissements lors de la période de location constitue un des avantages décisifs en faveur de la location en meublé et les principes précités n’ont pas été remis en question en 2025.

Ce n’est que lors de la cession de l’immeuble que les effets de la réforme se feront ressentir.

La prise en compte des amortissements lors de la plus-value de cession de l’immeuble

Jusqu’à présent, les modalités de calcul des plus-values de cession différaient significativement, selon qu’il s’agissait d’une location meublée professionnelle (régime des plus-values professionnelles) ou d’une location meublée non professionnelle (régime des plus-values privées).

Calcul de la plus-value pour les loueurs en meublé professionnels

S’agissant des contribuables soumis au régime de la location meublée professionnelle, la plus-value de cession est soumise au régime des plus-values ou moins-values à court terme ou à long terme, prévu par les articles 39 duodecies et suivants du CGI.

En conséquence, la plus-value imposable est calculée par la différence entre le prix de cession de l’immeuble et sa valeur nette comptable, après déduction des amortissements pratiqués.

La plus-value à court terme (qui correspond à la valeur des amortissements pratiqués), est imposée à l’impôt sur le revenu, en BIC avec possibilité de ventilation sur 3 ans, mais sans possibilité d’abattement pour durée de détention. Les plus-values à court terme (même fiscalement exonérées) sont soumises au paiement de cotisations sociales sur les revenus d’activité des indépendants.

La plus-value à long terme (qui correspond à la valeur du différentiel entre le prix de cession et celui d’acquisition) fait l’objet du prélèvement libératoire de 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine), après application des abattements spécifiques pour durée de détention.

Il est à noter que le contribuable peut en outre bénéficier, sous condition, d’une exonération de cette imposition en mobilisant les dispositions de l’article 151 septies du CGI.

Sous certaines conditions, le régime de la location en meublé professionnel peut donc avoir plusieurs avantages en matière d’imposition et d’IFI notamment.

Ces principes n’ont pour l’heure pas été remise en question, contrairement à l’imposition des plus-values des biens soumis au régime LMNP.

Calcul de la plus-value de cession des biens LMNP avant la réforme

Antérieurement à la réforme, les biens loués sous le régime LMNP bénéficiaient du régime des plus-values privées en cas de cession.

Le régime était donc identique à celui utilisé pour les biens soumis au régime des revenus fonciers.

Dans ce contexte, la plus-value immobilière était soumise à l’impôt sur le revenu, au taux de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, après application des abattements pour durée de détention.

Une taxation additionnelle sur les plus-values immobilières privées est en outre due, lorsque la plus-value nette imposable excède 50 000 € (art. 1609 nonies G du CGI).

A cet égard, le véritable avantage de ce régime résidait dans le fait de ne pas prendre en considération les amortissements pratiqués à l’occasion du calcul de l’assiette de la plus-value, contrairement aux plus-values professionnelles.

En effet, l’article 150 V du CGI mentionne que « la plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession […] est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant ».

De manière synthétique, l’assiette brute imposable était donc déterminée au regard de la formule suivante :

prix de cession – prix d’acquisition

Alors que les amortissements permettant de réduire l’imposition du contribuable lors de la location, ces amortissements n’étaient toutefois pas pris en compte à l’occasion du calcul de la plus-value de cession de l’immeuble.

Ce double avantage a ainsi permis à de nombreux contribuables d’espérer un taux de rendement net particulièrement intéressant.

Le législateur a toutefois décidé de mettre fin à cet avantage, en privant le régime LMNP de son principal atout à l’occasion de la cession de l’immeuble.

Le nouveau régime des plus-values de cession en LMNP à compter de 2025

La réforme opérée par la Loi de finances pour 2025 vient directement modifier les modalités de calcul des plus-values de cessions des biens locatifs meublés non professionnels, en modifiant les dispositions de l’article 150 VB du CGI.

Le principe : la réintégration des amortissements à l’occasion du calcul de la plus-value de cession en LMNP

La Loi de finances pour 2025 vient aligner le régime LMNP avec le régime de la location en meublé professionnelle.

Désormais, la plus-value de cession des biens ayant été loués par les loueurs en meublé non professionnels se détermine selon la formule suivante :

prix de cession – (prix d’acquisition – amortissements déduits)

Exemple :

Un loueur en meublé non professionnel vend le 20 février 2025 un bien immobilier loué en LMNP, pour 500 000 €.

Ce bien avait été acquis 300 000 €.

Il est admis que le contribuable a calculé, sur la période de location, 50.000 € d’amortissements.

Préalablement à la loi de finances pour 2025, la plus-value imposable s’élevait à 200.000 €.

Or, depuis le 15 février 2025, la plus-value s’élève à : 250.000 euros.

La réforme augmente donc l’assiette brute de la plus-value de 50.000 €, avant application des abattements.

Exception à la réintégration en ce qui concerne certains amortissements

A titre d’exception, le législateur a prévu que les amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de l’article 150 VB, II-4° du CGI n’ont pas à être réintégrés à la plus-value de cession.

Sont ainsi concernées les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, qui ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, à moins que ces dernières ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n° 210).

Il est en effet considéré que, lorsque ces dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration ont été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu au cours de la location, ces travaux n’ont pas augmenté la valeur du bien.

Par conséquent, les amortissements imputés à ces travaux au cours de la location ne minorent pas non plus le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value.

A contrario, lorsque ces dépenses n’ont pas été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu au cours de la location et qu’elles majorent le prix d’acquisition du bien, les amortissements imputés à ces travaux au cours de la location minorent le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.

Une analyse approfondie devra donc être menée pour qualifier la nature des travaux effectués et leur traitement fiscal à l’occasion de la location.

Exceptions pour les structures accueillant certains publics

En complément, le législateur a souhaité exclure du nouveau régime les plus-values réalisées concernant des biens situés dans :

• une résidence, mentionnée aux articles L 631-12 ou L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation, destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;

• un établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ;

• une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L 7232-1 du Code du travail ou l’autorisation prévue à l’article L 313-1 du CASF ;

• un ensemble de logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;

• un établissement de santé délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement pour des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien (article L 6143-5 du Code de la santé publique).

Il est toutefois à noter que mes locations meublées de tourisme classées ne figurent pas parmi les exclusions et doivent donc être soumises au nouveau régime.

Entrée en vigueur du nouveau régime de plus-value LMNP

Conformément à l’article 84, II de la loi de finances pour 2025, cette nouvelle mesure s’applique aux plus-values des cessions intervenues depuis le 15 février 2025, et ce même si l’investissement a été réalisé antérieurement à cette date.