SCI à l’IR ou à l’IS, les éléments à connaître

Lors de la création d’une SCI, l’une des principales questions réside dans le choix du régime d’imposition (IR ou IS). L’objet de la présente fiche pratique est de faire le point sur les principaux avantages et inconvénients d’une SCI à l’IR ou d’une SCI à l’IS.

Les principes relatifs aux SCI soumises à l’impôt sur le revenu

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (régime de la quasi-transparence fiscale) voit ses résultats imposés entre les mains de ses associés, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le résultat doit être déclaré qu’il soit bénéficiaire ou déficitaire. 

L’imposition de la SCI à l’IR pendant la période de détention de l’immeuble

Par principe, chaque associé doit déclarer à l’impôt (généralement dans la catégorie des revenus fonciers) sa quote-part de résultat en fonction de son taux de participation au capital social.  

Il est rappelé que seuls les intérêts d’emprunt, les charges courantes et les dépenses de travaux (sous conditions) sont déductibles des revenus fonciers. Ainsi, les annuités d’emprunt (relatives au remboursement du capital) et les amortissements constatés sur l’immeuble ne sont pas déductibles, ce qui a généralement pour effet d’exposer les associés au paiement de l’impôt durant la période de gestion. 

Il est en outre rappelé que les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux (à hauteur de 15,5%, dont 5,1% de CSG déductible des revenus de l’année suivante). 

Dans l’hypothèse où la SCI serait en déficit, les associés déclareront à l’impôt un « déficit foncier ». Ce déficit foncier est en principe imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Toutefois, le contribuable peut aussi imputer ces déficits fonciers sur son revenu global (dans certaines limites). 

Par exemple, le déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt n’est pas déductible du revenu global. 

La limite de déficit foncier imputable sur les autres revenus est de 10.700 € par an (15.300 € en cas d’application du régime dit « Périssol »). 

Dans l’hypothèse où les autres revenus du contribuable ne seraient pas suffisants pour absorber ce déficit, celui-ci est imputable sur les autres revenus des 6 années suivantes. 

En synthèse, une SCI à l’IR expose ses associés à un frottement fiscal relativement important. Ce frottement fiscal est dû au fait que les charges déductibles sont relativement faibles : 

• pas de possibilité de déduire le remboursement de l’emprunt, à l’exception des intérêts ; 

• pas de possibilité de déduire les rémunérations versées au gérant ;  
• pas de possibilité de déduire les amortissements pratiqués sur l’immeuble.

La fiscalité de la SCI à l’IR à l’occasion de la cession de l’immeuble

Lorsqu’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu cède l’immeuble qu’elle détient, la plus-value générée peut être réduite grâce à l’application des abattements pour durée de détention.  

En principe, le montant de la plus-value est imposée entre les mains des associés, au taux forfaitaire de 34,5% (taux forfaitaire de l’IR de 19% et application des prélèvements sociaux au taux de 15,5%). 

Dans ce cadre, dans l’hypothèse où le bien est détenu pendant une durée suffisante, l’imposition de la plus-value de cession de l’immeuble peut être réduite de manière importante. Une exonération totale de la plus-value de cession est acquise après 30 ans de détention.  

Le principal avantage d’une SCI à l’IR repose donc sur l’application des abattements pour durée de détention en cas de revente de l’immeuble ou des parts de la SCI. 

Notre cabinet est à votre disposition afin d’effectuer une étude personnalisée afin de faire le choix entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IR.  

Nos avocats s’engagent à vous recontacter dans un délai maximum de 48 heures.

Les principes relatifs aux SCI soumises à l’impôt sur les sociétés

Les SCI peuvent opter pour un assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cadre, c’est la SCI elle-même qui est redevable de l’impôt et les associés ne sont imposées qu’à l’occasion de la distribution d’un dividende.  

Il est rappelé que la location de locaux en meublé soumet de plein droit la SCI à l’impôt sur les sociétés (dès lors que les revenus de la location meublée excèdent 10% de l’ensemble des revenus et que cette activité est habituelle).  

 La fiscalité de la SCI à l’IS durant la période de location

 Les bénéfices générés par l’activité de la SCI sont imposés au barème progressif de l’IS.  

Le principal intérêt de l’imposition de la SCI à l’IS est de permettre la déduction des amortissements pratiqués sur l’immeuble (il est rappelé, à cet égard, que les terrains ne peuvent pas être amortis). 

Les intérêts d’emprunt sont eux-aussi déductibles des résultats de la SCI à l’IS (le remboursement du capital n’est jamais déductible). Les frais d’acquisition du bien, tout comme les rémunérations de gérance, sont aussi déductibles des recettes de la SCI. 

Dans ce cadre, la base imposable à l’IS est généralement plus faible, ce qui limite l’exposition fiscale de la SCI lors de sa période de gestion.

La fiscalité de la SCI à l’IS lors de la cession de l’immeuble

Il s’agit du principal inconvénient de la SCI à l’IS. En effet, lors de la cession de l’immeuble, la plus-value de cession subit l’imposition à l’impôt sur les sociétés, sans abattement pour durée de détention. 

Par ailleurs, le prix de revient de l’immeuble n’est pas égal à sa valeur d’achat, mais à sa valeur nette comptable (prix d’achat et frais annexes moins les amortissements pratiqués).  

Dans ce cadre, l’imposition de la plus-value de cession est soumise à une forte taxation. 

Cependant, sur des périodes de temps importantes, il convient de prendre en compte l’impact de l’inflation dans les simulations et calculs qui pourraient être effectués. 

Notre cabinet est à votre disposition afin d’effectuer une étude personnalisée afin de faire le choix entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IR.  

Nos avocats s’engagent à vous recontacter dans un délai maximum de 48 heures.